龐溟 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家

根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)雖然已連續(xù)四個(gè)月上漲，刷新逾兩年來最長連升紀(jì)錄，但四個(gè)月累計(jì)升幅僅約1.05%，年初至今整體仍錄得0.45%的跌幅。筆者認(rèn)為，香港租賃市場持續(xù)活躍、樓價(jià)溫和穩(wěn)定的背離走勢(shì)，是人口流入、區(qū)域供需錯(cuò)配、政策導(dǎo)向與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期共同作用的結(jié)果，恰恰折射出香港樓市的需求和供給在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境下呈現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性特徵。

需求趨旺供應(yīng)緊張 推升租金

租金的持續(xù)上揚(yáng)，與需求端的多重支撐和供給端的約束密切相關(guān)，反映了即時(shí)居住需求的旺盛與核心區(qū)供應(yīng)的緊張。本地學(xué)生在新學(xué)年前換屋搬遷、海外及內(nèi)地學(xué)生來港求租集中，使暑假向來是香港租賃市場的旺季。此外，特區(qū)政府積極推進(jìn)各類人才計(jì)劃，此類新來港群體在短期內(nèi)更傾向於租房而非置業(yè)，亦直接推高了租賃需求。

更重要的是，新增供應(yīng)與租賃需求在地區(qū)分布上存在錯(cuò)位，由於土地稀缺、開發(fā)周期長、發(fā)展商推盤節(jié)奏管理等因素，港島核心區(qū)、九龍交通樞紐周邊等地段新盤供應(yīng)有限，租賃市場的緊張程度遠(yuǎn)高於外圍區(qū)域，從而帶來局部市場的租金剛性上升。

利率存不確定性 削入市意願(yuàn)

與租金的凌厲走勢(shì)相比，樓價(jià)的表現(xiàn)則顯得溫和甚至滯後，售價(jià)指數(shù)僅微升至逐步企穩(wěn)，但反彈力度有限，體現(xiàn)了置業(yè)決策的謹(jǐn)慎與市場信心的漸進(jìn)修復(fù)。與租賃相比，買樓決策的資金門檻與長期承諾，使得買家需要更多評(píng)估經(jīng)濟(jì)前景、利率走勢(shì)等不確定性並保持謹(jǐn)慎。此外，大型單位和部分地區(qū)的小型單位的售價(jià)指數(shù)表現(xiàn)並不理想，說明縱使近期剛需及改善型需求的回暖較為明顯，但高端市場和局部地區(qū)仍受制於本地經(jīng)濟(jì)前景、全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、高利率環(huán)境、資本流動(dòng)等因素，影響了買家投資意願(yuàn)。

值得一提的是，目前豪宅市場面臨的壓力相對(duì)更大，不利因素仍多於有利因素。雖然市場一直憧憬內(nèi)地背景富豪的入市可能會(huì)為挽回頹勢(shì)提供助力，但香港豪宅的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)脫離了單純的基本面分析範(fàn)疇，更多地與香港的城市定位、發(fā)展後勁，以及高淨(jìng)值人群在全球視角下所進(jìn)行的資產(chǎn)配置和安全性考慮緊密相關(guān)。

美聯(lián)儲(chǔ)政策即將進(jìn)入降息周期，也會(huì)帶動(dòng)港息跟隨，進(jìn)一步匯聚買家信心和興趣，配合本地股市的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)與就業(yè)市場的穩(wěn)定，或可使樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的難得景象?！腹瞧竭^租」的前景，則有望吸引更多本地及內(nèi)地資金流入樓市，進(jìn)行置業(yè)或投資，使樓價(jià)延續(xù)溫和回升的態(tài)勢(shì)。剛需支撐下的中小型單位可能繼續(xù)跑贏大市，而豪宅及大型單位的復(fù)甦則更需要耐心。政策層面若有進(jìn)一步的置業(yè)門檻下調(diào)或稅費(fèi)減免，將對(duì)市場信心形成正面推動(dòng)?？傮w而言，在全球經(jīng)濟(jì)與利率環(huán)境可能轉(zhuǎn)向的背景下，「租金強(qiáng)、樓價(jià)穩(wěn)」的背離，或?qū)⒃谖磥頂?shù)個(gè)季度內(nèi)逐步收斂。

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