龐溟 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家

中國(guó)內(nèi)地近期的宏觀(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月份固定資產(chǎn)投資同比增速大幅回落2.7個(gè)百分點(diǎn)至接近0，剔除固定投資價(jià)格下降的影響後，仍能感受到用於基建項(xiàng)目建設(shè)的資金有限和企業(yè)投資意願(yuàn)放緩等傾向。但在本文中，筆者也希望與讀者剖析拖累內(nèi)地固定資產(chǎn)投資的另一重要原因──在銀行加強(qiáng)信用融資、新開(kāi)工面積增速明顯回升的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍持續(xù)低迷。

融資好開(kāi)工強(qiáng) 惟投資仍待提振

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落勢(shì)頭不減，累計(jì)同比降幅和單月同比降幅分別較5月份進(jìn)一步擴(kuò)大0.5個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)至-11.2%和-12.9%。值得注意的是，在前期各項(xiàng)政策措施支持下，6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中的信用融資（內(nèi)地貸款）比增速相比5月份大幅回升6.8個(gè)百分點(diǎn)至-2.3%，反映出部分房企在「白名單」融資模式下借新還舊和調(diào)整融資渠道；與此同時(shí)新開(kāi)工面積和竣工面積同比增速也同樣分別明顯改善9.9個(gè)和17.8個(gè)百分點(diǎn)至-9.4%和-1.7%。

為什麼會(huì)出現(xiàn)融資好、開(kāi)工強(qiáng)、投資弱的現(xiàn)象？筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地意願(yuàn)和實(shí)際支出持續(xù)低迷之外，存量項(xiàng)目的減少帶來(lái)的拖累不容忽視。在融資情況得到邊際改善後，房企更傾向於將資金用於保證接近竣工狀態(tài)的項(xiàng)目的交付、新項(xiàng)目的開(kāi)工。近兩年來(lái)建築安裝工程投資增速一直慢於房企的信用融資增速，就是例證。

除此之外，在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相比施工面積錄得更為迅猛的同比降幅，還有一個(gè)原因是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售端熱度持續(xù)降溫。銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)來(lái)看，6月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速分別回落2.2個(gè)和4.8個(gè)百分點(diǎn)至-5.5%和-10.8%，可以說(shuō)，房企主要銷(xiāo)售策略仍是「以?xún)r(jià)換量」。房?jī)r(jià)改善預(yù)期仍偏弱，也降低了房企施工的意願(yuàn)和強(qiáng)度。

存量提質(zhì)增效 料成發(fā)展新動(dòng)力

7月中舉行的中央城市工作會(huì)議提出，內(nèi)地城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，並提到「高質(zhì)量開(kāi)展城市更新」「穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造」「分類(lèi)推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)」等工作內(nèi)容。筆者認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，中心城市的存量更新需求與低線(xiàn)城市的增量需求帶動(dòng)去化，有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新動(dòng)力來(lái)源。

在短期，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，筆者認(rèn)為應(yīng)加快推進(jìn)更具力度、精度和效度性的政策舉措，確保土地收儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債、擴(kuò)圍「白名單」機(jī)制、城市更新及城中村改造等前期已宣布的各項(xiàng)措施相儘快落地實(shí)施。在供給端，應(yīng)繼續(xù)深化結(jié)構(gòu)性改革，特別是要加快健全「人房地錢(qián)」要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制和在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面的支持保障，扎實(shí)有力推進(jìn)「好房子」建設(shè)；在需求端，應(yīng)繼續(xù)建立購(gòu)租並舉的住房制度，更好滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民的剛性需求和改善性需求等多層次住房需求。

LPR「按兵不動(dòng)」 留出政策空間

此外，在筆者看來(lái)，7月份LPR「按兵不動(dòng)」，可以更好地配合下半年將陸續(xù)推出的各項(xiàng)逆周期調(diào)節(jié)措施，更好地處理支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)與保持銀行體系自身健康的關(guān)係，也可以更好地留出政策空間以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個(gè)人意見(jiàn)，不代表本報(bào)立場(chǎng)。