莊錦輝 星之谷按揭轉(zhuǎn)介創(chuàng)辦人及行政總裁、特許金融分析師

雖然施政報告中未有提出放寬內(nèi)地資金來港買樓的相關政策，但內(nèi)地人在港置業(yè)的趨勢已不可逆轉(zhuǎn)。在申請按揭的層面，內(nèi)地人或來港的專才將內(nèi)地資金調(diào)配來香港仍有一定困難，故透過以資產(chǎn)水平（業(yè)內(nèi)俗稱「行資產(chǎn)」）申請按揭，仍然具有優(yōu)勢，而且部分香港銀行目前接受以內(nèi)地的房產(chǎn)去計算資產(chǎn)淨值，更引起不少專才及內(nèi)地買家關注，因為這可以大大提升買家的借貸能力。

資產(chǎn)按揭是指申請人毋須提供收入文件，只需證明其名下資產(chǎn)淨值又不低於欲購買物業(yè)的估值，銀行便會核準按揭，最高貸款額為物業(yè)估值的7成。流動性高的資產(chǎn)如銀行存款、股票、基金等，一般都會按市價計算，而在香港本地的物業(yè)一般會以估值的一半計入資產(chǎn)總值。至於在內(nèi)地的房產(chǎn)，有個別銀行亦會接納為資產(chǎn)，其計算比例通常較低，約為市價3成。

讓我們透過一個具體的實例來清晰說明。假設一位來港工作的專才，其個人資產(chǎn)組合包括：200萬港元的銀行存款、市值100萬港元的股票，以及在內(nèi)地持有的一個市價為500萬港元的住宅單位。在沒有任何其他負債的情況下，其總資產(chǎn)淨值計算如下：流動資產(chǎn)300萬港元，加上內(nèi)地房產(chǎn)折合價值150萬港元（500萬 x 30%），總計450萬港元。倘若專才決定在香港購置一個估值同為450萬港元的住宅單位，並選擇以「行資產(chǎn)」方式申請按揭，那麼根據(jù)最高七成的貸款成數(shù)，他理論上可從銀行獲批高達315萬港元的貸款，這將極大地緩解他的資金壓力。

需符合兩大條件

然而，在提供內(nèi)地房產(chǎn)作為資產(chǎn)時，有兩個基本條件需符合。首先，也是最理想的情況，是該內(nèi)地房產(chǎn)最好已經(jīng)完全清償按揭貸款，即所謂的「完供」，否則的話，銀行會將剩餘的貸款債務從資產(chǎn)淨值中扣除。假設內(nèi)地房產(chǎn)價值是800萬港元，原本有240萬元可計算物業(yè)資產(chǎn)，但原來房產(chǎn)仍然有200萬元的按揭未清還，那麼物業(yè)資產(chǎn)只能算作40萬元，令整體的借貸能力大大減弱。

其次，並非所有內(nèi)地房產(chǎn)都會被納入可計算資產(chǎn)的類別，筆者向銀行人士打聽過，暫時只接納北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅物業(yè)。此外，物業(yè)必須具備官方核發(fā)的、權(quán)屬清晰完整的房產(chǎn)證明文件。在物業(yè)類型方面上，像是單棟別墅，或由知名開發(fā)商建設的大型封閉式管理小區(qū)內(nèi)的住宅，由於其市場價值相對穩(wěn)定、流轉(zhuǎn)性較高，通常比較容易獲得銀行的認可。

銀行需考慮風險管控

銀行之所以設定這些門檻，核心在於風險管控的考量。畢竟，內(nèi)地與香港分屬不同的司法管轄區(qū)，物業(yè)估值、產(chǎn)權(quán)法規(guī)以及潛在的交易流轉(zhuǎn)限制均存在差異。即使有香港銀行願意接納內(nèi)地房產(chǎn)申請資產(chǎn)按揭，也必須預留緩衝空間。在實際操作中，銀行或會向選擇以此方式申請按揭的客戶，提供利率稍高的按揭產(chǎn)品計劃，或者為此類資產(chǎn)按揭設定總額上限，從而控制整體的貸款風險。

對於申請人而言，若想有效提升資產(chǎn)按揭的成功率與效率，事前準備至關重要。首先建議事先備齊內(nèi)地房產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)證明文件，並確保所有文件清晰無誤。此外，主動向銀行提供內(nèi)地的個人征信報告，以此證明自己在內(nèi)地的財務狀況健康、信貸紀錄良好，這些舉措能夠大大增強銀行對申請人的財務信心，讓審批過程更為順暢。

資產(chǎn)按揭，特別是對內(nèi)地房產(chǎn)的有限度認可，為缺乏收入證明但擁有雄厚資產(chǎn)的買家及專才提供了極大的便利。隨著香港持續(xù)匯聚全球英才，如果有更多銀行願意提供貼近市場需求的按揭服務，相信可以將進一步為樓市注入動力，促進市場健康發(fā)展。