撰文：張宏業(yè)
（作者為中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協(xié)會會員、粵港澳大灣區(qū)數(shù)字產業(yè)協(xié)會副會長、香港上市公司獨立非執(zhí)行董事）

香港店舖市場早前傳來兩宗巨舖租售成交案例。隨著消費模式改變，酒樓業(yè)及零售業(yè)調整，位於交通樞紐及空間寬敞的巨舖成為教育機構主動吸納目標。鰂魚涌英皇道長發(fā)酒樓舊址被民生幼稚園以月租約40萬元承租，明年裝修擴充為新校舍。金鐘統(tǒng)一中心名都酒樓舖位則以3.5億元售給香港科技大學，擬用作市區(qū) EMBA課程場地，以呼應特區(qū)政府打造香港成為國際高等教育中心的政策取向。

上述個案反映部分商業(yè)地產變身教育用地的方向悄然形成，該趨勢相信只是剛剛起步，未來幾年有望成為商廈及店舖轉型的方向之一。而長遠而言，「教育房地產」將消化大量空置單位，並且締造特區(qū)新興支柱產業(yè)，是讓商業(yè)及店舖市場價格回穩(wěn)的重大因素。

施政報告確立國際專上教育方向

過去兩年行政長官的施政報告中，政府連續(xù)性表明著力發(fā)展香港成為國際專上教育樞紐，並且會推出先導計劃，在規(guī)劃、地政、建築圖則審批方面簡化程序，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和商廈，增加學生宿位供應。政府亦會因應市場需求提供合適地皮讓市場興建新宿舍。發(fā)展商轄下項目促進辦事處會為這些項目提供一站式諮詢服務。上述政策可以解讀為政府放寬規(guī)劃、地政及建築三方面審批，促進私營或大專院校自費形式，。盡快增大學生宿位供應量，以確?？梢詽M足未來倍增的非本地大專學生居港住宿剛性需求。

酒店和學生宿舍在營運上性質非常相似，而「酒店」用途屬於兩種用地內的規(guī)劃用途，包括大部分「商業(yè)」地帶用地的第一欄用途（即是經常準許用途）或是大部分「商貿」地帶用地的第二欄用途（即可能準許用途）。在新條例下，擴闊「酒店」用途定義計劃下合資格的自資私營學生宿舍。前者的「商業(yè)」用途無須進行任何規(guī)劃程度及後者的「商貿」地帶用地只需提出簡單的規(guī)劃申請，便可改裝為合法學生宿舍!

酒店用途擴大 助轉型學生宿舍

從建築物審批角度，政府部門會把計劃下改裝而成的學生宿舍視為非住建築物，以計算地積比及上蓋面積，即可保留「過剩樓面面積」。再者，政府部門亦會在建築物制度下提供便利措施，如改裝前某些建築設施，主要是有蓋停車場及上落客貨範圍，如已獲豁免計入總樓面面積的，這些設施仍可保留，並繼續(xù)獲豁免計入總樓面面積。為了配合學生宿舍的特殊需要，自修室、健身室 、公用食堂、廚房及茶水間等等設施面積可獲豁免。為保障宿舍的宜居性，學生宿舍必須符合適用於住宅樓宇的天然照明及通風標準。

從土地行政角度，自資私營學生宿舍屬於商業(yè)牟利性質，教育局會同發(fā)展局決定不為學生宿舍項目提供地價或豁免書費用減免制度申請。項目改裝須於申請獲批起18個月內完成；申請部分改裝的學生宿舍建築圖則需遵從指定要求。

「城中學舍計劃」或引發(fā)無限商機

7月21日起，「城中學舍計劃」已接受申請，申請者先向教育局提交申請，包括擬建宿舍發(fā)展項目基本資料，2至4周內通知申請結果。按個別改裝項目內容，再向規(guī)管部門提交相關發(fā)展計劃，包括屋宇署審批圖則及佔用許可証，規(guī)劃署的規(guī)劃申請及地政總署的改契/地契豁免申請。申請者須於十八個月完成工程，相關部門最後進行批示完工。

隨著商業(yè)運作模式改變及零售作業(yè)轉入平臺化，自用者和投資者減少吸納商業(yè)地產?！赋侵袑W舍計劃」整體上鼓勵酒店及中小型商廈業(yè)主或準業(yè)主轉型學生宿舍，勢成為新型投資熱點，幫助吸納空置乙/丙商廈及入住率低的星級酒店及賓館，促進社會資源最大值再分配。

反過來說，大量非本地專上院校學生居港上學大多租用附近住宅單位，協(xié)助私人住宅數(shù)年間租值平穩(wěn)向上，直接支持樓價水平。當大批學生宿位短期落成後，學生自然選擇入住專建宿舍單位，搶去不少私人住宅單位的租務市場，構成租金調整壓力。

利息下調料可支持住宅樓價

根據(jù)最新美國利息走勢預測，於第三季起美國可能啟動減息行動，促成香港按息可能下調，有利住宅價格回穩(wěn)，是一手及二手業(yè)主好消息。其實學生宿舍大量出現(xiàn)，住宅租金被有效地平抑著，但是利息下降幫助價格加速止跌回穩(wěn)，正反因素令住宅價格趨向平穩(wěn)，回報率仍可維持現(xiàn)有水平。

過去兩年行政長官的施政報告，已表明建設香港成為國際專上教育樞紐的決心，並且7月間落實到具體實施層面。不難預期二年內，不少學生宿舍落成，迅速緩解宿位難求的問題。最新推出的「城中學舍計劃」有效地、迅速地、有序地提供香港專上國際教育樞紐的真正載體，對深度化及快速化拓展本地專上教育提供實質性支援。不難預期，香港作為國際專上教育樞紐目標是「指日可待」，再締造特區(qū)支柱產業(yè)，為特區(qū)及大灣區(qū)企業(yè)建立人才庫，也提振香港整體房地產業(yè)信心。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）