撰文：張宏業(yè)
（作者為中國房地產(chǎn)評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產(chǎn)評估協(xié)會會員、粵港澳大灣區(qū)數(shù)字產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、香港上市公司獨(dú)立非執(zhí)行董事）

剛過去的8月份，香港土地市場頻見承接的利好訊息。首先，8月中旬，特區(qū)政府宣布本財(cái)年（2025年4月至2026年3月）首幅招標(biāo)出售的屯門海珠路住宅地皮，共接獲八份標(biāo)書，最終由信和置業(yè)以10.89億元成功投得，每呎樓面地價(jià)約3,860元。相比市場人士預(yù)估的上限樓面地價(jià)高出約四成。八份標(biāo)書來自長實(shí)、信置、嘉華、會德豐、嘉里、中國海外及保利等等內(nèi)地與香港的開發(fā)商，足見過來八個月不俗的新盤單位銷路已吸力發(fā)展商再度回來土地市場，且出手不低。

發(fā)展商再度北區(qū)積極補(bǔ)地價(jià)

時(shí)至8月下旬，經(jīng)過連番談判後，發(fā)展商新世界及華潤置地?fù)?jù)悉完成元朗南項(xiàng)目第一期補(bǔ)地價(jià)4.4億元，每平方呎補(bǔ)地價(jià)約1,570元，今年內(nèi)動工興建700伙住宅，以中小型住宅主導(dǎo)。另外，億京於7月底完成第二宗換地申請，涉及補(bǔ)地價(jià)14.28億元，土地位於天水圍站附近的第19B區(qū)，每呎樓面地價(jià)約1,228元，可建約1,900伙。上述兩宗補(bǔ)價(jià)連同最新招標(biāo)地價(jià)表明發(fā)展商相信地價(jià)已摸底，積極參與增加土地儲備行動。

發(fā)展商積極購買土地及落實(shí)補(bǔ)地價(jià)，是主要看清住宅新盤單位銷情轉(zhuǎn)活，部份手中庫存清除，現(xiàn)金流有所改善，便積極地獲取更多土地開發(fā)權(quán)。

根據(jù)美聯(lián)地產(chǎn)代理發(fā)布最新一手單位今年內(nèi)註冊數(shù)量和金額，2025年直至8月底（至28日止）和2024全年，一手單位註冊成交數(shù)目和金額分別是12,859伙和1,343.6億及16,868伙和2,038億，今年首8個月的數(shù)目和金額已達(dá)標(biāo)76%和65%，反映出庫存情形有所改善，有助減低發(fā)展商售樓壓力。餘下四個月，相信發(fā)展商不會大幅降價(jià)求售，但會推售較貴重住宅單位。如果美國真的第三季末啟動減息周期，市民購房能力和信心必然有改善，造就發(fā)展商逐漸輕微提價(jià)的結(jié)果。

二手市埸價(jià)量同步改善

反觀上述數(shù)據(jù)的二手單位於2025年首八個月（截至8月28日）和2024年全年的成交數(shù)目分別是29,209伙和40,734伙及成交總額分別是1,891億元和2,632.9億元，分別達(dá)標(biāo)71.7%和71.8%，，說明今年首八個月二手市場是「價(jià)量齊長」，相比一手市場較為平均，不只是一手中小型住宅較吃香。

據(jù)差估署資料顯示，今年七月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)287.9，較6月按月升0.42%，升幅是近三個月最大?？偨Y(jié)今年首七月樓價(jià)指數(shù)跌幅收窄至0.45%，樓價(jià)轉(zhuǎn)平跡象明顯。其中的中小型單位表現(xiàn)較突出，跑贏大型單位，說明發(fā)展商今年主力傾銷的主因。如果按照現(xiàn)時(shí)樓價(jià)上升走向，今年底前樓價(jià)回到持平或出現(xiàn)微升形勢是不難預(yù)現(xiàn)的。

租金指數(shù)升幅亮麗

據(jù)差估署最近數(shù)據(jù)顯示，今年7月租金指數(shù)累升1.97％，說明今年租金升勢加快，拜大量專才及內(nèi)地生湧港租房所賜。除面積40平方米或以下的細(xì)單位按月持平外，40至70平方米及70至100平方米的中型單位租金都錄得超過1%以上升幅，反映她們合租式或家庭式形式較普遍。中小型單位租金指數(shù)報(bào)捷，直接地支持回報(bào)率，間接地穩(wěn)定樓價(jià)。當(dāng)利息正式啟動減息周期時(shí)，上升的回報(bào)率自然吸引住宅投資活動，尤其是工商舖市場未見復(fù)常日子。銀行也不會貿(mào)然放寬工商舖信貸，寧可借錢給住宅投資行為上。近期市場已見到大小型住宅投資活動，如投資客大手購買新盤單位或老牌屋苑單位，甚至斥資逾億元買下整幢住宅大廈。

施政報(bào)告和減息消息或成催化劑

根據(jù)傳媒統(tǒng)計(jì)，9月份港九區(qū)起碼有7個新盤公開發(fā)售，料推出約1,900伙。較大型新盤包括太古地產(chǎn)和中華汽車的柴灣「海德園」一期（592伙）、新鴻基地產(chǎn)的啟德「天璽?天」二期（584伙）及恒基地產(chǎn)的土瓜灣「壹沐」一期（401伙），還未計(jì)及其他新界區(qū)大型住宅新盤，預(yù)計(jì)九月新盤推售情況好熱鬧，銷售成積傾向理想。

香港住宅樓市已摸底轉(zhuǎn)穩(wěn)，激起發(fā)展商承接土地決心，整體市場回穩(wěn)跡象可尋。受到施政報(bào)告書及減息啟動的利好消息，發(fā)展商乘勢推售較貴重市場新盤單位，既可清除貴重物業(yè)的高存量，也可測試中型住宅市場的剛需能力，再圖部署明年整體推售策略。大型銀行最近也偷步減低按息，期望搶佔(zhàn)市場份額。大家不妨靜觀其變，看下市場承接力有多大。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報(bào)立場）